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土地流转过程中,更改了土地的性质会有怎样的影响?
2020-09-17 10:00  来源:绿领时代
10年前村委会有一片地划拨给村民,村民每年支付租金租下地后可以做养殖项目。现在10年过去,村民大多因为养殖亏本无法继续而逐渐变成了库房来获利。现在市里发文回收土地,于是现在这片地上的库房被强拆,没有任何赔偿,库房中很多个人资产也直接被推,觉得不公平的村民被带走几个。这一事情中强拆是否有法律依据,土地性质的划定是什么决定的?这件事情有哪些存在问题的地方,村民应该怎么把损失降到最小。

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土地变更的问题:
我国实行严格的土地用途管理制度,土地用途一旦确定,不可擅自改变。否则,出让方可解除合同;一旦出让方解除合同,受让方不但会因此而丧失土地使用权,而且须承担违约赔偿责任。    

土地用途确定后,虽不可擅自改变,但可依法改变。只要依法改变,就可避免法律风险。参考的法律《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条。

(一)谁有权强拆
根据《城市房屋拆迁管理条例》第17条的规定:被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。这就是所谓的“行政强拆”,就是行政机关有强制拆除房屋的权力。但是这个权力终于在2011年1月19日国务院第141次常务会议通过的 《国有土地上房屋征收与补偿条例》中终结,并在2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过的《最高院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》中确认行政强拆结束,司法强拆才是目前唯一合法的强拆方式。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定:被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,又不履行补偿决定的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。这也是这版《国有土地上房屋征收与补偿条例》最大的亮点所在。

2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过的《最高院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》中明确规定了:申请人民法院强制执行征收补偿决定案件,由房屋所在地基层人民法院管辖,高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。由此终结了行政强拆和司法强拆并行的历史。

(二)何种情况会引起司法强拆
作为被拆迁企业可能引起法院强制拆迁或者腾退的风险主要有这样几种情况:

第一,拆迁方按照拆迁条例的规定申请裁决,裁决经复议诉讼后,维持了原裁决。

第二,土地所有权人或者出租方起诉被拆迁企业要求终止合同,腾退房屋。

第三,由于被拆迁企业所建设房屋没有经过相关职能行政机关的批准。拆迁期间被认定为违章建筑,要求限期腾退拆除的。

第四,对于已经取得合法土地使用权或者房屋所有权的被拆迁企业,拆迁方往往会关注你企业的性质或营业范围以及是否按期缴纳土地出让金等情况,要求撤销上述法律权利证书,完成强制要求腾退土地的意图。在实践中拆迁方或者土地房屋的权利人无非就是这样几种方法,来完成利用司法途径强制被拆迁企业离开的方法。针对拆迁方用的方法不同,我们所采取的措施也应该有所区别,做到有的放矢。

(三)对于强拆通知,我们能做什么
根据《行政强制法》第44条规定:“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。”
那么,对于强制拆除的执法通知,我们能做什么呢?
首先,按照法律的规定,对具体的行政行为我们有复议和诉讼的权利,面对强制拆除的执法通知,我们可以通过正当的法律程序去质疑违章建筑认定、违章建筑拆除执法所存在的违法之处。

复议和诉讼的程序走完,短则半年,长则一到两年,在此复议和诉讼期间,根据上述《行政强制法》四十四条的规定,执法机关是不能强制执行的。在拆迁的过程中,拆除违章往往是心理战,当你一旦拿起法律武器,通过法律途径去质疑拆除违章的合法性的时候,拆除违章往往不了了之,因为拆迁方心里很清楚,因为拆迁而去拆违章这一目的本来就是非法的。

此外,《行政强制法》第四十三条还规定:“行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是,情况紧急的除外。行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。” 在拆迁的过程中,对于大量的违法拆迁行为,我们要学会用法律的武器保护、争取自己的合法权益。